Инвестиции в недвижимость на MOEX: ЗПИФН и FXRE

Недвижимость всегда привлекает инвесторов. С помощью нее можно получать стабильный доход и диверсифицировать свой портфель. Но есть определенные трудности, с которыми сталкиваются все инвесторы. Во-первых, это большая сумма начальных вложений. Во-вторых, это управление своей недвижимостью: поиск арендаторов, общение с ними, ремонт и т.д.

За последние годы стоимость недвижимости значительно выросла на фоне повышенного спроса. Такая ситуация наблюдается как в США, так и в России.

Индекс цен на жилье в США (м/м).

Индекс московской недвижимости ДомКлик.

С недавнего времени в недвижимость можно вложиться через MOEX. На бирже начали торговаться паи ЗПИФов, которые инвестируют в коммерческие и жилые помещения и выплачивают арендный доход в качестве дивидендов. Бумаги фондов можно купить как обычные акции.

Преимущество данного способа инвестирования в недвижимость заключается в том, что оно реально пассивное. То есть вам не нужно искать объект вложения, не нужно следить за ним, за арендаторами и т.д. За вас все сделают управляющие, конечно, взяв за это комиссию.

На самом деле в России много ЗПИФов недвижимости, но на Московской бирже можно купить не все. В этой статье я собрал наиболее интересные на мой взгляд и ликвидные. У каждого ЗПИФ, торгующегося на бирже есть свои особенности, которые мы разберем дальше.

1. ЗПИФ ПНК Рентал

Фонд инвестирует в индустриальную недвижимость, а именно в склады. Объекты есть в нескольких городах России, преимущественно в Москве. ПНК заключает долгосрочные договоры аренды складов с крупными компаниями, такими как «Озон», «Детский мир», «Вкусвилл». Таким образом обеспечивается стабильный денежный поток.

Склады — достаточно устойчивый вид недвижимости, что показала пандемия. Однако, есть и определенные риски. Помещение, как правило, сдается одному крупному арендатору и, если он уйдет, склад будет простаивать. Чтобы минимизировать этот риск, ПНК заключает долгосрочные соглашения.

Большое преимущество данного ЗПИФа в том, что стоимость пая всего 1700-1750 руб. То есть даже с небольшим капиталом можно поучаствовать в этой истории. При этом у фонда хорошая ликвидность на бирже.

Денежный поток достаточно стабильный, выплачивается раз в квартал. УК рассчитывает на среднегодовую доходность в размере 12-14%. Арендные платежи индексируются каждый год, поэтому инфляция не съест всю доходность.

2. ЗПИФ Дом.РФ

ЗПИФ отличается тем, что инвестирует в жилую недвижимость. Фонд покупает либо готовые апартаменты, либо строящиеся. Основная часть объектов сосредоточена в Москве.

В состав фонда, помимо недвижимости, входят облигации и денежные средства. ЗПИФ в основном инвестирует в облигации материнской компании ДОМ.РФ и в гособлигации.

Из преимуществ ЗПИФа можно выделить низкий порог входа (паи стоят 1510 руб.). Как таковой ликвидности на бирже нет, сделки проходят редко. Но в стакане есть заявки от маркетмейкера, которые позволяют купить и продать паи.

Огромный минус фонда в том, что он не платит дивиденды. Хотя в документах указано, что выплаты производятся раз в квартал. Непонятно, зачем тогда вообще создавался этот фонд. По итогу доходы от аренды просто реинвестируются и учитываются в стоимости пая.

3. ЗПИФ ВТБ Рентный доход

Фонд инвестирует в коммерческую недвижимость. На данный момент в портфеле есть склады, купленные у ПНК, а также часть бизнес-центра Skylight, в которую входят офисные и подсобные помещения.

Среди арендаторов складов крупнейшие дистрибьюторы и логистическая компания «Деловые линии». Офисные помещения арендуют Mail, CSL Behring и Stryker.

Фонд осуществляет выплаты раз в квартал, а также раз в полгода переоценивает стоимость объектов, что отражается на цене пая. По итогам 2021 года УК ожидает, что доходность инвесторов составит 8,5% годовых.

У ЗПИФа нормальная ликвидность, есть заявки в стакане и маркет мейкер. Одна проблема — цена одного пая составляет примерно 315 тыс. руб.

4. ЗПИФ Парус склад OZON (для квалифицированных инвесторов)

Как понятно из названия фонда, он управляет одним складом в Твери, арендатором которого является Озон. Договор на аренду заключен до 2030 года и включает индексацию арендной ставки на 4% в год.

Отличительная черта данного ЗПИФ в том, что выплаты инвесторам приходят каждый месяц. Ниже представлен прогноз дивидендной доходности от УК.

Помимо выплат, УК также ожидает роста стоимости актива на 3-14,8%.

Фонд могут купить только квалифицированные инвесторы и это связано с тем, что УК использует заемные средства. Сам склад был приобретен в кредит, основатели планируют погасить его в ближайшие 2 года, за счет прихода новых пайщиков. В этом нет ничего страшного, но дополнительные риски все-таки появляются.

Стоимость одного пая около 6300 руб., ликвидность на бирже хорошая.

4. ETF от Finex FXRE

FXRE — первый в России ETF, который инвестирует в американские фонды недвижимости (REIT). REIT (Real Estate Investment Trusts) — публичные фонды, которые владеют недвижимостью и управляют ей с целью получения дохода. Не менее 90% доходов распределяются между акционерами путем выплаты дивидендов.

Данный вид фондов появился в США очень давно и сейчас на рынке представлено большое разнообразие REITов, владеющих разноотраслевой недвижимостью.

В FXRE представлены 9 видов REIT, 129 бумаг. Так, например, American Tower — основной оператор инфраструктуры беспроводной связи в США, Simon Property — крупнейший владелец торговых центров, а Digital Realty — инвестирует в центры обработки данных.

Комиссия у ETF составляет 0,6% годовых. Несмотря на то, что REIT считаются дивидендным инструментом, фонд не осуществляет выплаты. Дивиденды, полученные от компаний, реинвестируются. К слову, сейчас средняя доходность у аналогичных американских ETF 3% годовых в долларах.

Но у Finex есть своя визитная карточка. Фонд зарегистрирован в Ирландии, что дает налоговые льготы. Обычно, дивиденды от REIT облагаются 30% налогом, но для FXRE он составляет всего 15%.

Резюме

Самым оптимальным из представленных является ЗПИФ ПНК. У него понятные активы, нет проблем с арендаторами, хорошая доходность и доступная цена пая. Для диверсификации можно инвестировать в американские REIT через FXRE. Главное понимать, что это достаточно рискованные активы из-за большой закредитованности.