ПИФ на недвижимость: обзор рынка

Пару лет назад я уже делал статью по фондам недвижимости на «Мосбирже». Но с того момента многое изменилось: появились новые фонды, возросла популярность и, соответственно, ликвидность. Сегодня мы рассмотрим самые интересные, на мой взгляд, ЗПИФы недвижимости, которые можно купить на «Московской бирже».

С фондов можно получать стабильный доход и диверсифицировать свой портфель. Преимущество данного способа инвестирования в недвижимость заключается в том, что оно реально пассивное. То есть вам не нужно искать объект вложения, не нужно следить за ним, за арендаторами и т.д. За вас все сделают управляющие, конечно, взяв за это комиссию.

«ПНК Рентал»

Про ПНК я подробно рассказывал в отдельной статье. Фонд инвестирует в индустриальную недвижимость, а именно в склады. Объекты есть в нескольких городах России, преимущественно в Москве. ПНК заключает долгосрочные договоры аренды складов с крупными компаниями, такими как «Озон», «Детский мир», «Вкусвилл».

Сегодня посмотрим, что изменилось с момента прошлой статьи.

Стали платить дивиденды ежемесячно

Это определенно к лучшему для инвесторов. Суммарный дивиденд за последние 12 мес. составит 214,7 руб. на пай, что дает доходность в размере 10,7%.

Ранее доходность была около 12%, но в октябре паи резко выросли в цене и не хотят падать. Сейчас паи торгуются на бирже с премией к СЧА в 15%.

Почему так произошло? Цепочка событий примерно следующая:

• фонд планировал купить новый склад, так как пайщиков становилось все больше;

• совершить покупку не удалось;

• фонд перестал выпускать новые паи;

• теперь купить паи можно только на бирже, где предложение ограничено. А спрос после перехода на ежемесячные дивиденды вырос;

• также есть клиенты УК (управляющая компания), у которых по договору прописано автоматическое реинвестирование дивидендов. Так как фонд прекратил выпускать паи, УК также стала покупать паи на бирже для своих клиентов.

В итоге спрос превысил предложение и цена паев на бирже отвязалась от СЧА. Пока что нет новостей о возобновлении выпуска паев.

Последний комментарий управляющего по данной ситуации:

«Альфа-Капитал Арендный поток»

Фонд инвестирует в коммерческие помещения, которые потом сдает продуктовым магазинам «Пятерочка». Стратегия выглядит достаточно надежной:

• надежный арендатор. У продуктового ритейла независимо от экономических и политических условий есть клиенты;

• по сути УК и X5 Retail Group, арендодатель и арендатор входят в один консорциум «Альфа Групп»;

• нет проблем с поиском арендатора;

• ежегодная индексация арендной платы на инфляцию.

На данный момент в портфеле фонда 6 объектов в Москве.

Дивиденды фонд платит ежемесячно. Годовая доходность, если смотреть по биржевому курсу, составляет около 9%.

Я не зря уточнил про биржевую стоимость паев, так как там они торгуются с дисконтом в 16%. Раньше разница была еще больше. Это связано с тем, что после запуска, фонд не сразу смог найти подходящие помещения для покупки. Из-за этого большая часть средств была инвестирована в государственные облигации, которые на тот момент давали низкую доходность.

Сейчас почти все средства находятся в недвижимости, арендные платежи идут и цена паев сокращает дисконт к СЧА.

«Рентный доход» от Сбережения плюс (ВТБ)

Этот фонд также инвестирует в коммерческую недвижимость. Среди активов есть два склада от PNK и помещения в бизнес центре SKYLIGHT в Москве.

Если склады можно назвать достаточно стабильным источником арендных платежей, то помещения в бизнес-центре, как показала пандемия, в этом плане отстают. Для минимизации рисков фонд заключает долгосрочные договоры. При этом 94% площадей арендует одна компания — VK Group.

Фонд платит дивиденды ежеквартально. Доходность составляет 9,6% годовых к биржевой цене.

В 4-м квартале 2022 года фонд провел сплит паев, и уменьшил цену в 3 раза, сделав его доступнее для инвесторов.

Доля недвижимости в составе СЧА по итогам 2022 составила 96%.

ЗПИФы от «Паруса»

УК сформировала уже 3 ЗПИФа недвижимости. Работает компания только со складами. Один склад — один фонд.

Отличительные черты всех фондов:

• ежемесячные дивиденды;

• основной актив — склад;

• только для квалифицированных инвесторов.

Статус квалифицированного инвестора необходим, потому что УК использует заемные средства для покупки объектов. Ранее стратегия заключалась в постепенном погашении кредита за счет новых пайщиков. В 2022 году стратегия поменялась.

Сейчас УК не стремится погашать долг. Арендные платежи уходят на оплату процентов по кредиту и на дивиденды пайщикам. Кредит по истечению определенного срока просто рефинансируют.

С одной стороны это увеличило дивидендную доходность, а с другой появились новые риски. Например, если банк не захочет рефинансировать кредит или рефинансирует, но на плохих условиях. В таком случае УК может выпустить дополнительные паи и размоет доходность, либо временно перестанет платить дивиденды. Из-за подобных рисков ЗПИФы Паруса доступны только квалам.

В целом, УК утверждает, что отношения с кредиторами у них хорошее и все заинтересованы в продолжении сотрудничества.

Паи ЗПИФа «ПАРУС-ОЗН» уже распродали и больше выпускать не будут, так как 1 фонд — 1 актив. Следовательно цена пая на бирже подросла до 6540 руб., цена размещения была 6300 руб.

ЗПИФ «ПАРУС-НОРДВЕЙ» пока еще размещается и какое-то время цена на бирже будет фиксированная — 1000 руб. УК прогнозирует доходность в размере 25% с учетом дивидендов и роста стоимости пая.

Современные фонды недвижимости «Коммерческая недвижимость» («Сбер»)

Один из ЗПИФов недвижимости от «Сбера». Фонд инвестирует в коммерческую и жилую недвижимость. Сейчас в составе нежилые помещения в жилом доме и несколько квартир. При этом доля денежных средств в составе фонда более 50%.

В других фондах «Сбера» доля денег еще больше.

Фонд выплачивает дивиденды раз в полгода, доходность за 2022 год составила 8,4%. Учитывая, что более половины средств хранятся на депозитах, стоит ожидать снижения дивидендов в 2023 году, так как ставка находится на более низком уровне по сравнению с 2022 годом.

На бирже паи торгуются с премией к СЧА в 54%. Сложно объяснить такой сильный разрыв. Возможно, это связано с низкой ликвидность, несмотря на небольшую цену пая.

Сводная таблица

Раньше самым привлекательным ЗПИФом был «ПНК Рентал» за счет стабильности и высокой доходности. Сейчас его преимущества сохранились, даже несмотря на премию к СЧА. Тем не менее, существует риск снижения стоимости на бирже, когда фонд снова начнет выпускать паи. Поэтому я не стал бы сейчас формировать основную часть позиции.

Для квалифицированных инвесторов привлекателен фонд «ПАРУС-НОРДВЕЙ». У него хорошая дивидендная доходность, и потенциал роста стоимости пая после окончания размещения. Но стоит учитывать риски из-за кредитного плеча. Рядовым инвесторам можно присмотреться к ЗПИФам от Альфы и ВТБ. У Альфы остается большой дисконт к стоимости СЧА и понятная стратегия. Есть только проблемы с высокой ценой и ликвидностью на бирже. У ЗПИФ «РД» также есть дисконт и цена пая не такая большая.

От ЗПИФа «Коммерческая недвижимость» я бы держался подальше.