Ипотечные войны: доступность жилья в США и РФ

У соседа трава зеленее, а в США ставки по ипотеке ниже. Так и живем. Говорит ли это о доступности жилья в США? Давайте разбираться.

Начну сразу со спойлера — нет, не говорит. Если цены на недвижимость заоблачные, то не важно, какой процент по ипотеке, 1 или 0,01, человек со средней зарплатой никогда не сможет себе ее позволить. Более объективным в этом плане будет показатель отношения средней стоимости жилья к средней годовой заработной плате.

На графике ниже представлены данные об изменении процентной ставки по ипотеке и отношение стоимости жилья к средней годовой заработной плате в США. Несмотря на рост стоимости недвижимости, падение ставки почти в два раза сделало жилье более доступным.

В абсолютных цифрах в штатах средняя заработная плата с 2000 года выросла на 73.4%, с 31 до 54 тысяч долларов, а стоимость жилья увеличилась на 85%, с 203 до 376 тысяч долларов. Цены на жилье растут быстрее, чем заработная плата, но снижение ставок по ипотеке это компенсирует.

Если сравнить 2000 год с 2019, то для ипотечного заёмщика в США ситуация изменилась следующим образом:

• Ежемесячный платеж по ипотеке упал с 52,6% до 38,1% от средней заработной платы, что непосредственно улучшило уровень жизни.

• Переплата за жилье упала на 9%, что также идет в плюс к уровню жизни.

Данные изменения можно охарактеризовать как положительные, следовательно, доступность жилья в США за последние 20 лет явно выросла.

Теперь давайте посмотрим на ситуацию в России. Для того, чтобы было легче сравнивать с США, нужно сразу перевести некоторые величины. Под стоимостью жилья в США понималась стоимость одного дома (там квартиры не так популярны как у нас). Средний размер таких домов 1800 квадратных футов (167 квадратных метров). Поэтому среднюю стоимость жилья в РФ в предыдущие годы мы будем приводить именно к величине в 167 квадратных метров.

Цены на квадратный метр будут скорректированы на 20%. Такая корректировка обусловлена тем, что в США люди покупают дома в пригородах, там цены разумеется ниже, чем в городе. Такие пригороды называются субурбией (suburbia). В России они не очень популярны, а вот в Америке они везде.

По сравнению с 2000 годом, цены с корректировкой в минус 20% выросли с 1 млн до 8,2 млн рублей. Если брать без нее, то они выросли с 1,2 млн до 10,2 млн рублей. Напомню, что в США стоимость жилья за этот промежуток времени выросла всего в два раза, а в РФ в 8 или 10, смотря какое значение брать. Разумеется, в долларах картина была бы совсем другой, но мы рассматриваем ситуацию именно для жителей каждой отдельно взятой страны.

Ставки по ипотеке в России — это просто отдельная тема для статьи. Если вкратце, то в 1998 году ипотеку давали на 3 года под 40% годовых в ИНОСТРАННОЙ валюте. В 2005 году начали выдавать на 10 лет в рублях под 15%, потом ставка еще много раз падала и поднималась. Поэтому данные по ипотечной ставке в РФ до 2013 года приблизительные и с огромным количеством оговорок. Это нужно иметь ввиду, анализируя график ниже.

В 2019 году для приобретения аналогичного по размеру жилья (167 кв. метров) нужно 14,25 средних годовых зарплат. Напомню, что в штатах эта цифра равна 6,94. Если уменьшить количество квадратных метров в два раза, до 83, как в хорошей квартире, то цифра будет приятней — 7,12. Вопрос только в том, насколько объективным будет такое сравнение? Это уже решать вам, а я все-таки буду придерживаться установленного метража (167 кв. метров).

Теперь к абсолютным цифрам. Как уже говорилось ранее, с 2002 года стоимость жилья в РФ выросла в 8,2 раза, с 1 млн до 8,2 млн рублей. Средняя годовая заработная плата выросла в 21 раз, с 27 тысяч до 574 тысяч рублей (47,8 тыс. рублей в месяц), спасибо девальвации. Ставки по ипотеке уменьшились в 4 раза (с оговорками). По сравнению с 2000 годом ситуация в РФ на рынке ипотеки улучшилась значительно. Вспоминая про валютную ипотеку под 40% годовых на 3 года, я бы даже сказал ситуация улучшилась космически.

Если сравнивать доступность жилья в РФ с США (167 кв. метров), то можно прийти к однозначному выводу, что в РФ такое жилье недоступно человеку со средней заработной платой. Проценты по кредиту перекрывали бы все доходы. Однако, если ставка была бы 6%, а она сейчас есть, то платеж составил бы 44 тысячи рублей. Что все еще огромная часть от средней ЗП, но уже все равно меньше.

Говоря про ситуацию в России в 2000 году и сейчас, это просто два разных мира. Если кто-то вам когда-нибудь скажет, что раньше было лучше — предложите ему кредит под 40% годовых в валюте. Ежемесячный процент по кредиту раньше превышал среднюю ЗП почти в 20 раз — это все, что нужно знать о начале нулевых.

Резюме

Два основных вывода:

1. Если вы хотите частный дом как у гражданина США, то в России со средней заработной платой вы себе его позволить не сможете.

2. Если вы хотите себе квартиру в 50-60 квадратных метров, то ситуация в России не такая уж и мрачная. Хотя из-за того, что проценты по кредиту выше, она немного хуже.

Сейчас разрыв между ставками в РФ и США сокращается. На момент написания статьи (25.11.2020) в РФ доступна ипотека под 6%, а в США 2,72%. Если в 2020 году средняя ЗП в США останется примерно на таком же уровне, как и цены на квартиры, то можно сказать, что сейчас самые лучшие условия в США для покупки жилья за последние 20 лет.

В России тоже ситуация гораздо лучше, чем в 2000 годы. Однако, есть много нюансов, и первый из них — это ставки по ипотеке. Текущие 6% даются только при субсидировании государством, сами банки на такое идут редко. Второе — это цены на жилье. После объявление программы льготной ипотеки на рынке начался ажиотаж. Сегодня, на пленарном заседании Государственной Думы, глава ЦБ Эльвира Набиуллина даже выразила беспокойство поэтому поводу. По ее мнению, на рынке наблюдается так называемый «ипотечный пузырь». Рост цен на жилье на данный момент опережает и инфляцию, и рост доходов населения, что негативно сказывается на доступности жилья. Поэтому она призвала своевременно свернуть программу льготной ипотеки, чтобы дать рынкам время остыть.

Источник: ДОМ РФ

Главный вывод — жилье в США было и остается доступней, чем жилье в РФ. Ситуация для России с каждым годом становится лучше, но мы все еще отстаем на лет 10-20 от штатов.

Полезные ссылки:

Данные по ЗП, стоимости жилья и кредитам в США: fred.stlouisfed.org/

Данные по процентным ставкам в РФ: www.cbr.ru/

Данные по ЗП и стоимости жилья: rosstat.gov.ru/

Заявление Набиуллиной: www.rbc.ru/finances/25/11/2020/5fbe2c2b9a79470de03c7bde