• --00%
  • --00%
  • --00%
  • --00%
  • --00%
  • --00%
  1. Главная
  2. Обучающие материалы
  3. Обучающие статьи
  4. Жилая недвижимость: ипотека или аренда

Жилая недвижимость: ипотека или аренда

2 Сентября 2020
Алексей Иртюго

По теме инвестиций в недвижимость написано, с одной стороны, так много, что сказать что-то новое практически невозможно, с другой стороны, ее обсуждение неизменно вызывает споры и интерес. Поэтому попробуем в этой статье еще раз обратится к дилемме любого человека, желающего рано или поздно решить вопрос с недвижимостью, а именно, купить ли ее в ипотеку или просто накопить нужную сумму?

Несмотря на общепринятое мнение, что ипотека хоть и тяжелый, но самый короткий путь к обладанию этой самой недвижимостью, нередко можно встретить и альтернативную точку зрения, состоящую в том, что ипотека требует столь существенных переплат в форме процентов банкам, что разница между покупкой в ипотеку и накоплением размывается. Лучший способ проверить верность тех или иных суждений, касающихся инвестиций, – посчитать. Что подразумевает необходимость построить финансовые модели для этих двух альтернатив.

Для начала определим вводные данные.

За основу для сравнения возьмем наиболее ликвидный вариант – однокомнатную квартиру. Расположена она будет в Санкт-Петербурге. В качестве месторасположения подойдет относительно новый район недалеко от станции метро «Беговая». Средняя стоимость однокомнатных квартир с определенными параметрами (перечислять не буду, важно, что для всех использованных для расчета вариантов они одни и те же) в данном районе составляет 5 млн рублей. Стоимость аренды в этом же районе составляет в среднем 22 тысячи рублей в месяц. Кроме того, нам понадобится ипотечная ставка. Так, по информации ЦБ средняя ставка по ипотеке в мае 2020 составляла 7,4%. С тех пор едва ли она изменилась существенно, поэтому для нашего расчета она подходит. Первый взнос составит 10% стоимости или 500 000 рублей. Ставки по срочным вкладам на год в большинстве своем стартуют с 4% и доходят до 7%. Возьмем не среднее, а, субъективно, медианное значение в 6% годовых. В качестве инфляции применим цель все того же ЦБ – 4%. Таким образом, все необходимые данные для расчета у нас есть. Ипотеку посчитаем на 15 лет, или 180 месяцев. Я намеренно не беру в расчет среднюю зарплату, будем считать, что мы просто выбираем из двух альтернатив распоряжения одной и той же суммой денег.

Рассмотрим следующие альтернативы:

  1. Покупка квартиры в ипотеку. По заданным выше условиям и срокам выплатить стоимость квартиры за 15 лет получится, если ежемесячный платеж составит 41206 рублей.

  2. Аренда квартиры с вложением разницы между стоимостью аренды и выплатой по альтернативной ипотеке на вклад. Первоначальный вклад составит, по аналогии с первым взносом в ипотеке, 500000 рублей. Процент сложный на весь период.

Важно отметить, что цена приобретенной по ипотеке квартиры со временем растет. Предположим, что в долгосрочной перспективе на величину инфляции. Цена квартиры на конец периода и будет нашим финансовым результатом в номинальном выражении (напомню, мы просто сравниваем альтернативы между собой). Результаты всех расчетов приведены в таблице ниже:

Ипотека

Накопление

Стартовый капитал, рублей

500 000

500 000

Располагаемая сумма, мес.

41 206

41 206

Процент (займ)

7,4

-

Процент (вклад)

-

6,0

Срок, мес.

180

180

Финансовый результат

9 101 508

6 840 438

Напомню, что из располагаемой суммы во втором варианте мы вычитаем стоимость аренды жилья, и лишь оставшееся инвестируем.

Из представленной таблицы видно, что ипотека выигрывает у варианта с накоплением. В конце срока ипотеки мы имеем квартиру стоимостью 9 млн рублей, тогда как в случае накопления – вклад в размере чуть менее 7 млн. Специальные выводы тут делать нет смысла, куда интереснее расширить альтернативы.

Так, вклад под 6%, возможно, один из, и точно самый консервативный способ вложения данных средств. Альтернатива, даже не более рискованная, в форме покупки государственных облигаций, особенно в случае использования налогового вычета по ИИС, может дать чуть более высокую доходность. Если рассматривать ситуацию еще шире, и согласиться на чуть больший риск, то хорошо подобранный портфель дивидендных акций на таком длительном промежутке времени может показать еще более интересный результат, тем более, что дивиденды у ряда крупных российских компаний по-прежнему находятся на очень хорошем уровне по мировым меркам. Кроме того, в таком случае также можно использовать налоговый вычет. Отмечу, что при доходности инвестиций в 8,9% результаты практически уравниваются.

При некоем общем усредненном подходе на данный момент ипотека представляется более предпочтительным вариантом, нежели накопление на вкладе. Тем не менее, даже незначительные корректировки в модель могут стереть грань между этими альтернативами. Кроме того, помимо количественных параметров они имеют и качественные, потому как второй вариант предполагает распоряжение более ликвидными активами, что в целом дает большую свободу. Таким образом, для тех, кто стоит перед подобным выбором, однозначного ответа по-прежнему нет, однако мы обозначили некоторые границы, что может помочь в принятии решения.

Теги: обучение